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        二手房繼續履行判決和原買賣合同之間的關系

        周爭鋒 發表于[2019-08-05]

        二手房繼續履行判決和原買賣合同之間的關系

        廣東華商律師事務所  周爭鋒律師

        引子

               2015年因“3.30政策”的刺激,深圳房價暴漲,出現出賣人毀約潮。當時支持差價損失的司法政策尚未成為深圳各區法院的共識,實踐中也鮮有支持差價損失的判例。選擇索要20%的違約金,還是選擇訴訟繼續履行合同,成為買受人首先需要考慮的問題。基于利益最大化的考慮,多數買家選擇了訴訟繼續履行,事實證明該選擇是正確的。

              為了應對二手房交易市場出現的新情況,統一兩級法院的裁判標準,深圳市中級人民法院房地產審判庭于625日組織召開了全市各區法院房地產審判庭庭長會議,通過了《深圳市各區法院房地產審判庭長關于二手房買賣合同糾紛的會議紀要》,其中在第三條規范了深圳關于買受人訴訟繼續履行的條件:第一,買受人應有購房資格;第二,房屋原設定抵押權的,應當追加房屋抵押權人作為第三人參加訴訟,征求抵押權人的意見;第三,買受人須同意在合理期限內一次性付清購房款或有貸款銀行愿意提供擔保的承諾。

              這徹底廢除了以往深圳法院判決二手房買賣合同繼續履行,在判項中關于出賣人須買受人配合辦理首期款資金監管、申請按揭貸款及需要出賣人申請贖樓注銷抵押登記的內容。前述內容需要出賣人主動配合履行,因是具有人身依附性的行為,法院執行局無法強制執行。事實上深圳以前很多存在這樣判項的判決,實踐中都不能得到有效地執行。我記得20155家媒體報道了幾個法院判決繼續履行執行困難的案件,其中有一個已經執行了幾年還沒有結果,大家都在擔心繼續履行的執行問題。

              事實證明,深圳中院的這個會議紀要出臺的非常必要和及時,大多數律師也都按照該指引,指導當事人收集并固定證據。深圳法院在審理繼續履行的案件時,對執行時可能面臨的執行障礙在審判中一并加以處理,最終也收到了良好的社會效果。

              深圳法院在審判實踐中對該三條的貫徹情況:

              第一,買受人的資格問題是首先解決的問題。需要說明的是,在201610.4新政后,深圳中院二審時基本不再審核買受人的購房資格,買受人一審時有資格就可以了,因為連續出臺限購政策,變化的太快。

              第二,買受人須承諾并提交證據證明自己有一次性付款的能力,避免判決繼續履行后,買受人沒有購房款,導致判決事實上無法履行。在執行該規定時,深圳法院只是蜻蜓點水式,從買受人開庭口頭表示愿意一次性付款,到需要有書面承諾愿意一次性付款,再到需要買受人提供相應的流水證據,而沒有像東莞等地的法院那樣,要求買受人須在一定時間內把購房款打入法院指定賬號,從根本上杜絕判決繼續履行后買受人沒有購房款引發新的糾紛。

              第三,在判項中明確買受人可以代為向抵押權人清償債務以消除移轉涉案房屋產權的抵押權障礙,亦明確了抵押權人需要配合出賣人或買受人辦理贖樓、注銷抵押登記的內容,判決生效后無需出賣人出面,買受人即可單方完成贖樓、注銷抵押登記手續,憑著法院的協助執行通知書完成過戶登記等全部手續。

              該會議紀要的內容也被2017912日廣東省高級人民法院出臺的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》所采納,對應的是該指引的第二十七條和第三十七條。

         

                                                    正題


              在繼續履行判決執行過程中,原合同的內容對買賣雙方還有沒有約束力;買受人不按照判決書判定的時間支付購房款,逾期超過原合同約定的寬展期,出賣人能不能再次依據原合同約定解約。另外一個就是繼續履行的判決,最終因為判決后的原因,導致事實上不能履行了,買受人應該怎么辦。現在我通過闡述二手房繼續履行的判決和原合同之間的關系來解決這兩個問題。

              深圳市二手房繼續履行判決所衍生的其他問題,比如,買受人能不能不按照判決的要求履行而直接申請強制執行,買受人不能提存的處理、買受人稅費繳納等話題,以后再說。

              我認為繼續履行判決書和原合同之間是公約和私約的關系。合同雙方的糾紛經司法機關處理后,雙方之間的權利義務內容由判決書重新作出安排,原合同成為過去式,對雙方不再具有約束力。繼續履行判決生效后,一方或多方再依據原合同主張權利可能會構成重復訴訟,違反一事不再理原則。繼續履行判決生效后發生新的事實,導致繼續履行判決無法執行,或因履行繼續履行判決中的權利義務內容產生新的爭議的,當事人可以再次提起訴訟。

              繼續履行判決中,買受人需要履行的主要的義務是支付購房款,逾期不按照判決書支付的,出賣人只能按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定向買受人主張加倍支付遲延履行期間的債務利息,而不能依據原合同的約定主張解除合同,除非判項中有出賣人在什么條件下可以不再履行該判決,或可以解除雙方買賣關系的明確內容。

              實際上,高明的法官在寫判決時已經意識到這個問題,往往把買受人支付購房款的時間和出賣人贖樓、注銷抵押登記的時間或紅本在手的辦理遞件過戶時間,安排在同一天履行,若雙方都沒有履行,雙方都享有同時履行抗辯權,不影響買受人或出賣人向法院申請執行,從而實現了買受人的利益最大化。

              經梳理深圳最近幾年的二手房買賣合同繼續履行案件發現,深圳各個區法院按判項內容的寫法,形成了三個流派。

              第一是寶安、南山法院形成的流派。判決內容中規中矩,判項首先考慮買受人的執行問題,各個判項之間在銜接上層次分明,依次執行就可。

              第二是福田法院形成的流派。最大的特色是加入須出賣人提供收款賬號,拒絕提供的,買受人可以提存購房款的判項,甚至在個別判項里面有買受人不在一定時期內支付購房款,出賣人可以不再履行判決,徑行解除雙方買賣合同關系的表述。判項里面提到的提存判項看上去很美,但深圳市各個公證處沒有開展由買受人單獨申請提存購房款的此項業務,該判項非常地不接地氣。

              法院過分地迷信《提存公證規則》第二條、第五條的規定,沒有和實踐相結合,實際上我國法律并沒有規定法定的提存機關,司法部頒布的《提存公證規則》不是法律規定,只是指導公證處辦理提存的規則,尚不足以得出公證機關是法定提存機關的結論。法理上人民法院也是提存機關之一,法院在執行中遇見申請執行人下落不明、長期不領取執行款的情形,結案的方式就是裁定由人民法院予以提存。既然判決買受人可以向公證機關辦理提存,何不在判決中明確出賣人不提供銀行卡賬號時買受人向法院指定賬號付款直接提存,或在判決中明確出賣人的接收款賬戶。

              第三是龍崗法院形成的流派。判決時法官已經考慮到判項中可能會存在遺漏事項的問題,故而在判項中往往有“判決未盡事宜雙方按雙方買賣合同的約定履行”所謂的兜底條款。而這樣的判決,在我看來,人民法院只是對雙方二手房買賣合同相關條款的約定作了變更,不是真正法律意義上的繼續履行判決,實質是一個變更合同部分履行內容的變更判決,其不符合民事判決書應當具有對事確定力的要求,沒有達到定分止爭的法律效果。

              下面,從法條入手論述繼續履行判決書和原合同之間是公約和私約的關系,順便闡述繼續履行判決執行不能的處理辦法。

              一、雙方簽訂的二手房買賣合同是私約的法理基礎

              依據合同的相對性原則,雙方簽訂的合同是私約,只對簽約各方有約束力,但不具有申請司法機關依雙方約定強制執行的執行性。

              1.當事人締約自由。《中華人民共和國合同法》第四條,當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。

              2.依法成立的合同,對合同簽訂各方有約束力,但是尚不具備直接申請國家司法機關強制執行的執行力。出現糾紛后,還需要去司法機關走一道手續,取得具有強制執行力的判決書或裁決書。

            《中華人民共和國合同法》第八條,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。

               二、繼續履行的判決是公約的法理基礎

              繼續履行的判決是國家司法機關代表國家對雙方糾紛所作出的處理決定,帶有國家意志成分,依法包括對人的拘束力、對事的確定力和執行力。

              對人的拘束力,主要是判決一經生效,具有普遍的拘束力,當事人各方必須遵守,人民法院不經法定程序也不能隨意改變,全社會應當尊重。

              對事的確定力,主要是指判決一經生效,當事人就不得以此法律上的事實再提起訴訟或者提起上訴,判決確定的實體權利義務不得再有爭執,也不容隨意改變,也就是我們通常說的一事不再理原則。

              執行力是指判決作為執行根據,當事人可以直接申請司法機關進行強制執行的效力。

              1.違約方承擔違約責任的方式包含繼續履行。

             《中華人民共和國合同法》第一百零七條,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

              2.人民法院法院判令繼續履行合同時,在判項中必須明確糾紛各方需要繼續履行的具體內容,確保判決有可履行性。

              最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋【法釋〔20155號】第四百六十三條規定,當事人申請人民法院執行的生效法律文書應當具備下列條件:(一)權利義務主體明確;(二)給付內容明確。法律文書確定繼續履行合同的,應當明確繼續履行的具體內容。

              3.判決書的判項是合同各方之間權利義務新的開始,以前的合同已經對雙方沒有約束力,成為過去式,各方只剩下履行判決判項所確定的權利和義務。判決繼續履行的內容不明確、不具體,執行部門不能自行判定如何執行,應依據法院內部工作指引,讓作出生效判決的法院給出明確的說明。這也是貫徹審執分離原則的具體要求。

            《最高人民法院關于人民法院立案、審判與執行工作協調運行的意見》法發〔20189號第十五規定,執行機構發現本院作出的生效法律文書執行內容不明確的,應書面征詢審判部門的意見。審判部門應在15日內作出書面答復或者裁定予以補正。審判部門未及時答復或者不予答復的,執行機構可層報院長督促審判部門答復。執行內容不明確的生效法律文書是上級法院作出的,執行法院的執行機構應當層報上級法院執行機構,由上級法院執行機構向審判部門征詢意見。審判部門應在15日內作出書面答復或者裁定予以補正。上級法院的審判部門未及時答復或者不予答復的,上級法院執行機構層報院長督促審判部門答復。執行內容不明確的生效法律文書是其他法院作出的,執行法院的執行機構可以向作出生效法律文書的法院執行機構發函,由該法院執行機構向審判部門征詢意見。審判部門應在15日內作出書面答復或者裁定予以補正。審判部門未及時答復或者不予答復的,作出生效法律文書的法院執行機構層報院長督促審判部門答復。

              4.判決的內容確實不具備繼續履行條件的,法院可以裁定終結執行程序。當事人可以另行起訴,解決雙方因不能繼續履行合同所產生的民事責任。可以另行起訴的直接法律規定沒有找到,但是找到的有相關案例和仲裁繼續履行執行不能可以另行仲裁或訴訟的司法解釋。

              在人民法院辦理仲裁裁決執行案件若干問題的規定該司法解釋出臺前,我在2016年也成功指導一個因仲裁裁決繼續履行的內容不明確,不具有可執行性,而被深圳中院裁定不予執行仲裁裁決,而后買受人重新申請仲裁索要違約金和差價損失的案件,證明現實中是切實可行的。

              參照法律規定:

            (1)最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋【法釋〔20155號】第四百九十四條,執行標的物為特定物的,應當執行原物。原物確已毀損或者滅失的,經雙方當事人同意,可以折價賠償。雙方當事人對折價賠償不能協商一致的,人民法院應當終結執行程序。申請執行人可以另行起訴。

             (2)《最高人民法院關于人民法院辦理仲裁裁決執行案件若干問題的規定》法釋〔20185

              第二十二條,人民法院裁定不予執行仲裁裁決、駁回或者不予受理不予執行仲裁裁決申請后,當事人對該裁定提出執行異議或者申請復議的,人民法院不予受理。人民法院裁定不予執行仲裁裁決的,當事人可以根據雙方達成的書面仲裁協議重新申請仲裁,也可以向人民法院起訴。人民法院基于案外人申請裁定不予執行仲裁裁決或者仲裁調解書,當事人不服的,可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議;人民法院裁定駁回或者不予受理案外人提出的不予執行仲裁裁決、仲裁調解書申請,案外人不服的,可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。

              5.仲裁和法院之間沒有形成裁決機構和法院執行機關的銜接機制,也就是法院執行機構只能依據仲裁裁決的內容執行,而不能像前面所述請求法院審判機關作出新的說明那樣要求仲裁機關明確繼續履行的具體內容,當仲裁裁決出現履行內容不明確時,執行法院只能裁定駁回執行申請,終結執行程序。

              二手房買賣合同中若約定的有仲裁條款,買受人申請仲裁時提出繼續履行的請求被仲裁委支持,如仲裁裁決中有支付遲延履行違約金的判項,敗訴方可能會配合執行,否則很容易因仲裁裁決的判項履行的具體內容不明確、不具體,或裁決的內容不具備可履行性,在法院執行階段被駁回執行申請。比如,裁決里面只是裁決雙方繼續履行合同而不寫明履行的具體內容,裁決中出現出賣人配合買受人辦理監管首期款手續、配合申請按揭貸款、申請贖樓、注銷抵押登記等人身性很強的事項。  

             《最高人民法院關于人民法院辦理仲裁裁決執行案件若干問題的規定》法釋〔20185

              第三條 仲裁裁決或者仲裁調解書執行內容具有下列情形之一導致無法執行的,人民法院可以裁定駁回執行申請;導致部分無法執行的,可以裁定駁回該部分的執行申請;導致部分無法執行且該部分與其他部分不可分的,可以裁定駁回執行申請。

            (一)權利義務主體不明確;

            (二)金錢給付具體數額不明確或者計算方法不明確導致無法計算出具體數額;

            (三)交付的特定物不明確或者無法確定;

            (四)行為履行的標準、對象、范圍不明確。

              仲裁裁決或者仲裁調解書僅確定繼續履行合同,但對繼續履行的權利義務,以及履行的方式、期限等具體內容不明確,導致無法執行的,依照前款規定處理。

              第四條 對仲裁裁決主文或者仲裁調解書中的文字、計算錯誤以及仲裁庭已經認定但在裁決主文中遺漏的事項,可以補正或說明的,人民法院應當書面告知仲裁庭補正或說明,或者向仲裁機構調閱仲裁案卷查明。仲裁庭不補正也不說明,且人民法院調閱仲裁案卷后執行內容仍然不明確具體無法執行的,可以裁定駁回執行申請。

              6.繼續履行判決生效后,一方或多方再依據原合同主張權利可能會構成重復訴訟,違反一事不再理原則。前訴中遺漏訴訟請求的,就漏訴的部分重新訴訟,不構成重復起訴。比如前訴只提出繼續履行的訴求,因為疏忽沒有提出遲延履行違約金的訴求,繼續履行勝訴后,仍可以提出遲延履行違約金的訴求。

              我在羅湖有個案件,原告就漏訴的遲延履行違約金部分單獨訴請。開庭時法官認為構成一事不再理,用前訴只起訴本金而不起訴利息,此后無權單獨主張利息來舉例。我代理被告用的是損益相抵原則抗辯,沒有用一事不再理原則,因為我認為原告有訴權。最后法院判決用損益相抵原則駁回了對方的訴求,而不是一事不再理原則。深圳市羅湖區人民法院(2017)粵0303民初13130號(20180301日)。

             最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋【法釋〔20155號】第二百四十七條規定,當事人就已經提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生效后再次起訴,同時符合下列條件的,構成重復起訴:

               (一)后訴與前訴的當事人相同;

               (二)后訴與前訴的訴訟標的相同;

              (三)后訴與前訴的訴訟請求相同,或者后訴的訴訟請求實質上否定前訴裁判結果。

              7.繼續履行判決生效后發生新的事實,導致繼續履行判決無法執行,或因履行繼續履行判決中的權利義務內容產生新爭議的,當事人可以再次提起訴訟。

              繼續履行判決無法執行的情形,比如訴訟繼續履行沒有申請財產保全措施或因疏忽大意查封期限過期后沒有及時續封的,判決后出賣人的房產被案外人另行查封或被出賣人另行高額抵押、轉賣他人的。履行判決確定的權利義務內容產生的新爭議,比如判項中有買受人逾期多少日不支付購房款,出賣人可以不履行判決,解除雙方買賣合同關系的內容。

              最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋【法釋〔20155號】第二百四十八條,裁判發生法律效力后,發生新的事實,當事人再次提起訴訟的,人民法院應當依法受理。

              8.相關案例

              (1) 廣東省深圳市中級人民法院(2017)粵03民終10240號(2018124日)

              本院認為,張碧燕與王聰之間的房屋買賣合同糾紛已由本院(2016)粵03民終15252號生效判決作出處理,如對方當事人不履行生效判決,權利人可申請法院強制執行。張碧燕上訴稱王聰不履行生效判決,請求解除雙方的《二手房買賣合同》,并要求王聰支付違約金,該請求實質上否定了生效判決結果,構成重復訴訟。王聰以張碧燕阻礙繼續履行合同為由,上訴請求張碧燕支付違約金、賠償損失,該違約金和損失的請求均系因張碧燕不履行生效判決而產生,并非新的事實,故王聰提起本案反訟亦構成重復訴訟。當事人的請求作出處理不當,本院予以撤銷。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條規定,裁定如下:撤銷一審判決,駁回雙方訴請。

             (2)廣東省深圳市中級人民法院(2018)粵03民終4906號(20180530日)

              本院認為,王志泰與陳晨此前因雙方之間房屋買賣合同的履行發生爭議,經法院生效判決確認應繼續履行買賣合同,現雙方買賣合同經法院強制執行程序已履行完畢。本案陳晨主張因王志泰未及時履行前述合同義務導致其過戶及接收房產的時間延后,要求王志泰承擔逾期履行違約責任,故本案亦為房屋買賣合同糾紛。一審判令王志泰自生效判決確定的履行期限起承擔逾期責任,王志泰不服上訴,故二審爭議的焦點在于:王志泰未依照生效判決確定的期限履行義務是否構成違約。

              根據查明事實,生效判決判令王志泰應于該判決生效之日起二十日內辦理贖樓手續,并在收到房款后配合陳晨進行過戶及交付涉案房產。該判決生效時間為2017117日,故王志泰應在201726日之前完成贖樓。但王志泰并未在該期限前完成贖樓,亦無證據證明該義務的履行需陳晨配合而陳晨予以拒絕,故王志泰逾期贖樓已經構成違約。因王志泰嗣后亦未履行配合辦證義務,故一審判令其承擔相應遲延違約責任至遞件過戶之日止,具有事實和法律依據,本院予以維持。履行生效判決是王志泰的法定義務,并不以對方當事人要求或法院發出執行通知為前提,王志泰以未收到強制執行通知等為由主張免責,于法無據,本院不予采納。

              (3) 執行復議:天津市第二中級人民法院(2015)二中執復字第20號(2015513日)

              法院認為:根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十三條第二款的規定:“法律文書確定繼續履行合同的,應當明確繼續履行的具體內容。”本案中,作為執行依據的(2012)麗民初字第2811號民事判決并未對繼續履行合同的范圍予以明確,也未涉及工程質量問題,且雙方當事人對質量責任歸屬存在爭議。在執行過程中,雙方當事人對繼續履行施工及修繕的范圍也未能達成一致,并不具備繼續履行條件,應另行訴訟解決雙方爭議糾紛事項。但執行法院依據替代履行有關規定,在執行過程中委托鑒定機構對繼續履行合同的范圍、工程質量、賠償數額等實體問題直接進行了認定,明顯超出了執行工作的基本范疇,并據此作為執行依據顯系不妥。因此,執行法院作出的(2015)麗執異字第1號執行裁定法律依據不足,亦屬不當,申請復議人復議請求成立,該裁定應予撤銷。

              (4)(2019)粵執復99號,合議庭:楊明哲(承辦人)、李焱輝、張磊——廣東高院執行局《執行裁決要點摘編(2019年第6.合第14期)》

              人民法院應當嚴格按照仲裁裁決所確認的內容予以執行,仲裁裁決未經人民法院依法定程序裁定撤銷或者不予執行,執行法院在執行中直接變更仲裁裁決的結果,徑行增加或者減少仲裁裁決確定的債務數額或者履行方式,缺乏法律依據,且不符合當事人合意選擇仲裁解決糾紛的目的,不利于維護仲裁程序的穩定性。

              (5)(2018)粵執復162號,合議庭成員:楊明哲、張磊、李焱輝——廣東高院執行局《執行裁決要點摘編(2018年第7期)》

              在房屋買賣合同糾紛執行案件中,申請執行人(購房人)向法院執行款專戶而非直接向被執行人(售房人)交付購房款的行為應當被準許。

               ——周爭鋒201984日寫于深圳

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